Fundos Imobiliários - FIIs

 O que é Fundo de Investimento Imobiliário? 

    A menos que você esteja sonhando em se tornar um proprietário ou tentar vender suas casas, os fundos imobiliários podem ser apenas o investimento que você está procurando. Há uma série de razões pelas quais as participações imobiliárias são atraentes para adições a uma carteira. Se você está interessado em se aventurar em fundos imobiliários, aqui está o que você precisa saber.   

    Para entender o que é um fundo imobiliário, primeiro você precisa saber como funciona um fundo mútuo. Simplificando, um fundo mútuo é uma coleção única de vários investimentos diferentes. Por exemplo, um fundo pode possuir uma combinação de ações e títulos ou acompanhar as ações de um índice específico.

    Um fundo imobiliário funciona de forma semelhante, exceto que só investe em imóveis (direta ou indiretamente). Um fundo imobiliário pode possuir propriedades comerciais individuais, por exemplo, ou investir em um conjunto de propriedades (pense em shopping centers e hotéis). Um fundo imobiliário também pode investir em fundos de investimento imobiliário, ou REITs.

    Os fundos imobiliários podem ser abertos ou fechados. Um fundo aberto
permite que você entre ou saia do fundo enquanto ele permanecer ativo. Um fundo fechado normalmente tem um ponto de entrada e um ponto de saída; você tem que investir dentro de uma determinada janela e, uma vez investido, não pode deixar o fundo até que ele percorra seu ciclo de vida natural.

    Com uma estratégia de investimento gerida ativamente, o gestor do fundo supervisiona a compra e venda dos ativos subjacentes do fundo. Em vez de tentar igualar o desempenho de um índice subjacente, os fundos gerenciados ativamente tentam vencê-lo. 

    Portanto, são um conjunto de recursos de vários investidores reunidos, sob a condução de profissionais do mercado de capitais e imobiliário, mas especificamente, de administradores e gestores. Funciona, basicamente, como um condomínio fechado em que os cotistas compram participações ou cotas para serem integrantes do FII.

FII Só Aceitam Imóveis?

    O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) podem, também, ter ativos financeiros de lastro imobiliário como LH's (Letras Hipotecárias), CRI's (Certificados de Recebíveis Imobiliários), cotas de SPE (Sociedade de Propósito Específico) de empreendimento imobiliário, LIG's (Letras Imobiliárias Garantidas) ou Cotas de outros fundos de investimentos imobiliários.

Veja se Organiza a Estrutura de um FII

• Administrador;
• Gestora de Recursos;
• Consultoria Imobiliária;
• Banco de Investimento.

Administrador do FII

    O administrador é a autoridade máxima dentro do fundo imobiliário. É responsável por organizar entradas e saídas de cotistas, bem como atualizar as informações do fundo imobiliário para a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e agir em prol dos interesses dos cotistas.

Gestora de Recursos do FII

    O gestor, desenvolve a estratégia de investimentos do fundo imobiliário, escolhendo quais ativos imobiliários ou quais títulos financeiros de lastro imobiliário investir, segundo critérios formulados por ele e sua equipe de gestão.

Consultoria Imobiliária do FII

    A figura do consultor imobiliário é interessante, pois ele é especialista em pesquisas do mercado imobiliário. Possui serventia, especialmente, além de participar na elaboração de estudos do ambiente imobiliário em que FII se encontrar e vai se encontrar em um futuro próximo.

Banco de Investimento do FII

    O banco de investimento é responsável pela modelagem financeira do fundo imobiliário e estruturar as ofertas dos investidores para os fundos imobiliários na fase de pré-abertura de capital na bolsa de valores ou ambiente de balcão organizado.

As Vantagens dos FIIs

• Os FIIs permitem que pequenos investidores possam investir em prédios comerciais, shopping centers, hospitais, entre outros;
• Quando comparado a imóveis físicos, os FIIs possuem maior liquidez, pois suas cotas podem ser vendidas na bolsa de valores com toda praticidade e rapidez;
• Como principal benefício, os rendimentos recebidos pelos cotistas pessoa-física são isentos de impostos de renda;
• É possível começar a investir em FIIs com valores, em sua maioria de R$ 100,00 a R$ 1.000,00, com alguns FIIs abaixo de R$ 100 por cota;
• Os imóveis dos FIIs são administrados por uma gestão profissional;
• Os FII's são detentores de parte o totalidade de imóveis de alta qualidade;
• Os inquilinos dos FIIs são geralmente grandes empresas e instituições e;
• Os custos de aquisições de FIIs são menores do que o custo de aquisição de imóveis físicos.

As Desvantagens dos FIIs

    O Risco Macroeconômico por está ligados diretamente a setores predominantemente induzidos pelo crescimento econômico, os FIIs são sensíveis aos riscos decorrentes do baixo dinamismo macroeconômico, em especial, pelos efeitos sobre os setores em que estão empreendendo; 

   No Risco de Crédito existe o risco de redução da capacidade de pagamento
dos locatários. Já na estratégia financeira há o risco de crédito associado ao não pagamento dos devedores numa carteira composta de títulos de dívida privada;

    O Risco de Mercado está ligado ao fundo que mantém aplicações em ativos financeiros, de origem imobiliária ou não, também pode sofrer alterações no valor de suas cotas e de seu patrimônio líquido em função de mudança nas condições de mercado. As cotas podem sofrer oscilações negativas de preço, o que pode impactar desfavoravelmente a negociação pelo investidor que optar pelo desinvestimento;

    No Risco de Liquidez, embora tenda a ser muito mais rápido exercer a venda de uma cota de fundo imobiliário do que de um imóvel propriamente dito, existe sempre a possibilidade de que o investidor não consiga vender suas cotas logo após a decisão de desinvestimento. O risco de liquidez está presente e aumenta, sobretudo, em momentos de estresse no mercado financeiro, quando os investidores tendem a se desfazer de suas posições em favor de ativos considerados mais conservadores; 

   O Risco de Vacância corresponde ao risco de o imóvel encontrar-se desocupado por um período de tempo, impactando negativamente a rentabilidade do fundo até que um novo locatário seja encontrado;

    O Risco de Preço dos Imóveis está ligado a desvalorização dos imóveis que afeta diretamente os fundos que adotam a estratégia de desenvolvimento, e indiretamente os que adotam a estratégia de renda, já que a queda do preço dos imóveis tende a causar pressão baixista no preço do aluguel;

    O Risco de Desenvolvimento Imobiliário refere-se aos riscos subjacentes à incorporação de um imóvel, que são numerosos, como os relativos à burocracia cartorária, atrasos na obtenção de documentos e licenças, inclusive ambientais, riscos de conclusão da obra, atrasos na construção, variações bruscas de preços das matérias-primas;

    O Riscos de Propriedade referem-se às perdas por incêndio, inundação, políticas de zoneamento, possibilidade de desapropriação, e podem ser mitigados através de contratos de seguro de imóvel;

    O Risco de Concentração da Carteira está associado à concentração da carteira do fundo imobiliário pelo qual ela está exposta. Por exemplo, um fundo concentrado em poucos locatários têm maior risco de vacância e aumenta a dependência da qualidade financeira de seus inquilinos, enquanto um fundo concentrado em apenas uma incorporação potencializa os riscos de desenvolvimento e de desvalorização dos imóveis.

Tipos de Fundos Imobiliários 

   Os Fundos de Tijolos (Empreendimentos Físicos) está ligado aqueles que investem em empreendimentos físicos como lajes corporativas/salas comerciais, galpões industriais-logísticos, universidades, hospitais, hotéis, resorts, shopping-centers, parques temáticos, lojas independentes de varejo, cemitérios e agências bancárias;

    Os Fundos de Papéis (Recebíveis) estão ligados àqueles que investem em títulos financeiros de lastro imobiliário. Em outras palavras, são ativos que recebem fluxos de caixa oriundos de financiamentos imobiliários diversos que são, por meio destes títulos, repassados aos cotistas dos fundos de papéis;

    Os Fundos de Fundos (Cotas de Fundos Imobiliários) está ligado àqueles que investem em cotas de outros  fundos imobiliários. Em geral, estes fundos possuem um gestor que é ativo na montagem da carteira, bem como na compra e venda das cotas a fim de trazer retorno para os cotistas na forma de ganho de capital e rendimentos.

Veja como Saber a Rentabilidade de um Fundo Imobiliário

    

    Existem duas formas de rentabilizar seu capital com Fundo Imobiliário: 

    Os Rendimentos, onde o cotista recebe o rendimento (aluguel) todos os meses. Exemplo: Paulo comprou uma cota de R $100,00 e recebeu um rendimento (aluguel) de R $1,10 no mês creditado na sua conta. E para calcular a rentabilidade do fundo imobiliário, basta fazer o seguinte: DY = Rendimento Recebido / Preço de Mercado da Cota.

    Valorização da Cota, onde o cotista compra uma cota por um determinado valor, após um tempo, vendeu a cota com uma valorização acima do que foi adquirido. Exemplo: Paulo comprou a cota pelo valor de R $100,00, após 2 anos vendeu a cota com o preço de R $150,00. Ou seja, valorização de 50% em dois anos.

Conceito de Renda Passiva Aplicada a Fundo Imobiliário

 

  Vejamos um exemplo fictício de um empresário chamado Paulo que tem uma capacidade de investimento mensal de R $500,00 e compra uma cota de FII. No mês seguinte, recebe-se em conta o rendimento de 1,10% sobre o valor aplicado, ou seja, R $5,50. Agora o Paulo possui  R $5,50 do rendimento + R $500,00 da sua renda mensal para aplicar novamente, repetindo o movimento mensalmente. A Renda Passiva irá ser alcançada, nesse caso, quando o rendimento de Paulo no mês for de R $100,00. Assim ele terá a capacidade de comprar mais uma cota de Fundo somente com o rendimento do próprio Fundo Imobiliário.

Tributação dos Fundos Imobiliários

    Pessoa Jurídica: Alíquota de 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital (Preço de venda da cota - Preço de Compra da cota) mais 20% de imposto de renda sobre os dividendos recebidos por cota e;

    Pessoa Física: Alíquota de 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital (Preço de venda da cota - Preço de Compra da cota). Além disso, as pessoas físicas são isentas no recolhimento de imposto de renda sobre os dividendos se o FII, segundo a Lei 11.196/05, desde que:

• Se o FII tiver, pelo menos, 50 cotistas e;
• Se o beneficiário tiver menos que 10% das cotas do fundo imobiliário.

Dica de Sites para Consultas e Informações

• FIIs | Maior Plataforma de Fundos Imobiliários do Brasil
• Clube FII - O maior site de Fundos Imobiliários do Brasil

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🚨IMPORTANTE 🚨lembrar que esse conteúdo, NÃO é uma RECOMENDAÇÃO de INVESTIMENTO, trata-se apenas de um conteúdo educativo para te trazer mais conhecimento sobre assuntos relacionados a investimento.